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金利上昇!そのとき、あなたの住宅ローンはどうなる? 金利上昇!そのとき、あなたの住宅ローンはどうなる?

金子千春

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金子千春(かねこちはる)

千春コンサルティング事務所代表。約9年間の銀行窓口経験を経て2004年よりFPとして独立。文京区民向けのライフプランセミナー、国家公務員共済組合主催の住宅ローンフェア講師、住宅展示場での住宅ローンセミナーやローン相談、宅建資格講座の講師、企業のDCセミナー、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ということのないようにという観点から、幅広い分野で活動中。

選ぶなら、変動金利?固定金利?

住宅ローンの金利には大きく分けると「変動金利型」と「固定金利型」があります。どちらを選ぶか?で悩む方も多いでしょう。今回はそれぞれの特徴と将来金利が上昇した場合の影響や対処方法を解説します。

変動金利・固定金利の特徴

型の住宅ローンは、一般的に「短期プライムレート」と呼ばれる、銀行が融資に問題がないと判断した信用力の高い企業に融資をする際に適用される金利(期間1年以内)を参照し決定されると言われています。また、短期プライムレートは、日銀の政策金利にほぼ連動しています。

一方、固定金利は「長期金利」を参考に決定されると言われています。長期金利の代表的なものに「新発10年国債利回り」があります。利回りの水準は、主に国内外の投資家が参加する市場取引で決定されます。

つまり、住宅ローンの変動金利は「短期金利=日銀の金融政策の動向」に、固定金利は「長期金利=市場参加者の金利見通し」にそれぞれ影響を受けやすいと言えます。

一般的に、日銀の政策金利は「現在」の景況観に、市場取引は先を見越した「将来」の景気見通しに、それぞれ影響されやすいといわれています。そのため、たとえば金利が上昇していく過程では、長期金利が先行して上昇し、政策金利は遅行する傾向にあります。変動金利か固定金利を選ぶ際にはこの点(「住宅ローンの変動金利が上昇しはじめたころには固定金利はすでに上昇済みの可能性がある」)も踏まえて考えてみるとよいでしょう。

なお、住宅ローンの金利は各金融機関が独自に決定しているので、変動・固定金利ともに、上記の金利に連動しないこともあります。

過去に金利が上昇したとき、住宅ローンの金利はどう変化した?

では、実際に過去の事例で、日銀の政策金利、長期金利が住宅ロ-ン金利にどう影響したか を確認してみましょう。

<日銀政策金利と大手A銀行変動金利店頭金利の推移>

<日銀政策金利と大手A銀行変動金利店頭金利の推移>

※筆者作成

<長期金利(新発10年国債利回り)と大手A銀行期間別店頭金利の推移>

<長期金利(新発10年国債利回り)と大手A銀行期間別店頭金利の推移>

※筆者作成

変動金利は日銀の政策金利に、長期金利期間選択型は新発10年などの国債利回りにほぼ連動していることが見てとれます。では、次からは、金利が上昇した場合の対応策「実践編」です。

金利が上昇したときには、月返済額はどう変わる?

住宅ローンの金利タイプの選択では、金利が上昇した場合に返済額がどう変化するかを想定し、対処法を事前に準備しておくことが非常に大切です。まず、金利が上昇した際に、月返済額がどう変化するかを見てみましょう。

<借り入れ条件> (仮定の条件で試算)

借入金額 3,000万円 借入期間35年 元利均等返済、ボーナス返済なし

・変動金利 当初金利0.88%
・固定金利期間選択型 当初10年固定 1.3%
当初20年固定 1.55%
・全期間固定金利型 35年固定 1.59%

※保証料や融資手数料、団信などのコストは勘案せず。

※いずれも試算は概算で、実際の借入時の返済金額を保証するものではありません。

表1<固定金利期間選択型と35年固定の当初月返済額>

当初月返済額
固定金利期間選択型
(当初10年固定)
10万681円
固定金利期間選択型
(当初20年固定)
10万4,257円
35年固定 10万4,836円

表2<変動金利で6年目から金利が1%上昇した場合の月返済額>

当初 6年目~
金利 0.880% 1.880%
月返済額 9万4,847円 10万6,738円
返済増加額 ----- 1万1,891円
金利 月返済額 返済増加額
当初 0.880% 9万4,847円 -----
6年目~ 1.880% 10万6,738円 1万1,891円

※返済額の試算は、住宅金融支援機構の借り入れシミュレーションツールを利用して算出

表のように、当初の月返済額は、変動金利で組んだ場合が最も低いですが、仮に5年後に金利が1%上昇すると、月返済金額は10年固定、20年固定、35年固定で組んだ場合の月返済額を超えてしまいます。

住宅ローンは長い期間をかけて返済します。金利が上昇して住宅ローンの返済額が増加したタイミングに、教育費の増加など家計の支出増が重なり、収入が減ってしまうなど、想定外のことが起きると、住宅ローンの返済に支障をきたす可能性もあります。

いつ・どの程度・金利が上昇するかを正確に予測することは不可能ですが、金利が変動するタイプの商品を選ぶ際は、「将来金利の上昇があった場合に、どの程度返済額が変化するか」を事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

将来、支出の増加や収入減など想定外のことが発生する可能性も踏まえつつ、金利の変化に対応できるかどうかを確認しておくと良いでしょう。

では、次は金利変動への対応方法を紹介します。

月返済額の変化にどう対応する?
『変動金利を選ぶ場合は、繰り上げ返済を活用することもひとつの選択肢』

元利均等返済方式で住宅ローンを組む場合、金利の低い分、変動金利型のほうが毎月の返済に対する元本に充当される金額が多くなります。つまり、もし金利が上昇しなければ、変動金利を選択したほうが有利です。

ただ金利が「将来上昇するのか、しないのか」、また上昇する場合でも、「いつどの程度上昇するか」はわかりません。そのため、変動金利を選択した場合に将来の金利上昇に対応するには、繰り上げ返済をうまく活用することがひとつの選択肢となるでしょう。

当初返済額が少ないうちに、将来の金利上昇による返済額の増加想定分を先行して繰り上げ返済に回し、ローン残高を少しでも減らしておくことで、金利上昇時の返済額への影響を抑える効果があります。ここで、変動金利をご検討される人の特徴を確認しておきましょう。

・今後も金利が変わらないと考える人

変動金利は、半年に1回見直しがあります。そのため、金利が上がっていれば、返済額も上昇してしまう可能性があるのです。変動金利は、今後も金利にさほど変動がないと予想している人にご検討いただきたい金利タイプです。

・返済額が上がっても無理なく返済が続けられる人

「金利は変わらない」と予想していても外れる可能性もあります。もし、予想が外れてしまい返済額が上がった場合でも無理なく返済を続けられる人であれば、変動金利をご検討されてはいかがでしょうか。

住宅ローンの変動金利については、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの変動金利とは?金利以外にも要注目!(2020年2月の記事)

『家計支出に変動要素が多い人は、長期間金利を固定するタイプを選ぶ選択肢もあり』

今後の将来の生活設計(ライフプラン)において、出産や、教育費の増加、親の介護など、不確定要素が多い人は、将来の支出の変化に対応できるようにしておくことが大切です。

住宅ローンを組む段階で、ある程度の変化に対応でき、返済できる自信があったとしても、さらに想定外のことが起こる可能性もあります。そのため、将来の不確定要素が多い人は、なるべく毎月の返済額を抑えながら、繰り上げ返済をうまく活用して、着実にローン残高を減らしていく方法が有効です。

この場合は、借入期間を30~35年と長期間にし、長期間金利が固定できるものを選ぶと良いでしょう。また、貯蓄があると万が一の際の変化にも対応しやすくなるため、余裕のある返済額に抑え、住宅ローン返済をしながら貯蓄ができるような資金計画づくりも検討してみてください。

それでは、固定金利をご検討される人の特徴も挙げておきましょう。先述した「変動金利に向いている人」と見比べて、どちらが自分に合っているのか考えてください。

・将来の金利上昇を予想している人

固定金利の期間中は、金利の見直しがありません。そのため、金利が上昇すると思う人にご検討いただきたい金利タイプです。

・今後、住宅ローン返済以外の支出がある人

固定金利は、定められた期間内に金利が変動しません。家計から出ていく金額の予定が立てやすいため、他の支出がある人に向いています。特に、教育費など、ある程度の金額を長期間支払う予定がある方はご検討ください。

・金利を見る習慣がない人

変動金利は、多くが半年に1度の見直しがあります。金利の動き方によっては、固定金利への変更や借り換えを検討したほうが良いかもしれません。金利を見る習慣がない場合、金利タイプの変更や借り換えをするタイミングを逸してしまう恐れもあります。

金利を見る習慣がない人は、初めから固定金利にしておけば金利の動向に合わせて住宅ローンの見直しをする必要もありません。

住宅ローンの固定金利についてはこちらの記事もご覧ください。

固定金利の住宅ローン、どんな人に向いている?(2020年2月の記事)

金利プランの選択についてはこちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの金利は変動金利と固定金利でどう違う?金利タイプの違いやポイントを解説!

金利優遇の有無も要確認

金融機関によっては、住宅ローン金利に優遇を設けている場合もあります。たとえば新生銀行では以下のような金利優遇があります。

【借入金利を年0.05%優遇】

対象 これから住宅を購入する人
条件 自己資金10%以上で借入金利年0.05%優遇
対象金利
  • パワースマート住宅ローン当初固定金利タイプ
  • 長期固定金利タイプ

優遇の対象は、「当初借入金利のみ」です。※当初借入金利適用期間終了後、金利の優遇は終了します。

借入金額が購入する物件の合計額(諸費用は除く)に対し90%以内になる場合、提示されている金利から年0.05%優遇されるというものです。ただし、いくつかの注意点もあります。

・金利タイプが限られている

「変動金利」を選択する場合は優遇が受けられません。また、「当初固定タイプ」を選択した場合、当初の金利期間が終了したら優遇も終了します。

・一部キャンペーン・プログラムとの併用不可

一部のキャンペーンと金利優遇は併用できません。優遇を使えるかどうかを事前に確認することをおすすめします。

住宅ローンの金利優遇についてはこちらの記事もご覧ください。

年率1%でこんなに違う!低金利時代の住宅ローンをさらにお得に活用しよう!(2020年2月の記事)

新型コロナウイルス感染拡大と金利の関係について

新型コロナウイルスの影響で景気の見通しが厳しくなっています。そのため、「今後の金利についても予測が難しい」と感じている人も多いのではないでしょうか。ご紹介の通り、住宅ローンは国債金利に連動して動くものが多くなっています。

日本国債10年の2020年3月~2021年5月の利回りを確認してみると、約-0.15%~約0.15%程度で推移。コロナ禍ではありますが、そこまで大きな動きはなかったようです。

また、参考までに2020年3月~2021年5月の新生銀行「パワースマート住宅ローン」の金利一覧をご紹介します。「変動金利」と「固定金利1年・3年・5年」については、コロナ禍の状況にありながら、全く変わっていません。

その他の金利タイプも多少の変化はありましたが、大きな動きはありませんでした。しかし、経済の先行きは依然不透明です。金利の動きを十分に注視していきましょう。

金利の動向

コロナ禍の金利の動向についてはこちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの金利推移にも新型コロナウイルスの影響が!動向を確認(2020年4月の記事)

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本稿は、執筆者が制作したもので、新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • ・本資料は情報提供を目的としたものであり、新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • ・金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • ・上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を新生銀行が保証するものではありません。
  • ・また本稿の内容は2021年10月の情報に基づきます。
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