1億円以上の住宅ローンは組めるのか|大型住宅ローンの特徴やチェックしたい点について解説

最近は都心を中心に1億円を超える不動産物件をよく目にするようになりました。多くの人が家を買う時は住宅ローンを借ります。しかし、「1億円以上もローンを抱えて大丈夫だろうか。」「1億円以上のお金なんて金融機関は貸してくれるのかな。」と思う人は少なくありません。実際には、1億円以上の住宅ローンを貸す金融機関はいくつか見られるようになりました。
このコラムでは上限金額1億円以上の住宅ローンについて、商品の特徴やメリット、デメリットを解説していきます。

住宅ローンの借入上限額とは

住宅ローンの借入限度額は、借りる人の収入や担保にする物件の価値などによって決まります。それでは収入の多い人が高価な物件を担保にするのなら、いくらでも住宅ローンを組めるのでしょうか。答えは、ノーです。住宅ローンの商品説明書には「借入金額:500万円〜1億円以下」というように、融資金額が記載されています。この金額は、各金融機関の住宅ローンによって異なります。上限金額が1億円以上の住宅ローンを望む方は、まずはホームページなどで融資金額や商品説明書などを確認するようにしましょう。

「金利が低いし、団体信用生命保険も気に入ったけど、説明書に書いてある融資金額よりももっと大きな金額を借りたい。」という希望がある方は、金融機関に問い合わせをしてみるのも手です。金融機関によっては、前向きに相談に乗ってくれる場合もあります。

1億円以上の住宅ローンの対象者は増加傾向!?

1億円以上の大型住宅ローンの対象者は増加傾向にあると考えられます。わが国の共働き世帯は1980年時点では614万世帯だったものが、2017年時点では1,188万世帯に増加しています。

また、世帯の収入が増加しているおかげもあってか、2000年〜2017年にかけて保有金融資産が3,000万円以上の世帯数は、約914万世帯から約1,169万世帯に増えています。

図表1

(図表1)

参考:男女共同参画局 男女共同参画白書(概要版)平成30年版
野村総合研究所、日本の富裕層は127万世帯、純金融資産総額は299兆円と推計
を元に筆者作成

子育て中の共働きの方々は、育児と仕事に追われているため、職場に近い場所に住みたいというのが本音でしょう。しかし都心の物件は、土地の価格が高いため、1戸で1億円を超えることは珍しくありません。
下記図表2あるとおり、都心3区(千代田区、中央区、港区)で売られている60㎡台の新築マンションのうち、1億円以上の物件の割合は、2015年の8.4%から、2019 年には18.4%に増加しています。

図表2:千代田区、中央区、港区で販売された60㎡台の新築マンションのうち、1億円以上の物件の割合

(図表2)

参考:FRKコミュニケーション 一般社団法人不動産流通経営協会
を元に筆者作成

また、不動産経済研究所の調べによると、価格帯が1億円以上の首都圏のマンション分譲戸数は、過去10年間で上昇傾向にあり、ここ4年間は1,800戸を超えて安定しています。(図表3)

低金利が続いていることと、共働き世帯が増えていることから、今後も1億円以上の大型住宅ローンの市場は拡大していくでしょう。

図表3

(図表3)

出典:株式会社不動産経済研究所
首都圏マンション市場動向(年間のまとめ)の2011年〜2020年分を参照し筆者作成

1億円以上の住宅ローンの上限額はいくら?

1億円以上の大型住宅ローンにも融資金額の上限はあります。上限は2億円だったり、5億円だったりと金融機関によって様々です。

ローン商品にもいろいろあって、通常の住宅ローンの上限を単純に「上限2億円」、「上限5億円」としている金融機関もあれば、大型住宅ローンを通常の住宅ローンと分け、商品説明書に「借入金額:1億円超2億円まで」と書いているケースもあります。

ローンの金額が大きくなれば、収入や担保の審査が厳しくなるのは当然です。大型住宅ローンを他の住宅ローン商品と分けている金融機関の場合は、金利や手数料、保証料は高くなっていないか、保証人は必要なのか、というように通常の住宅ローンの条件と異なる点を確認すると良いでしょう。

1億円以上の住宅ローンを借りる上でチェックしたいこと

ここからは、1億円以上の住宅ローンを借りる上でチェックすべき点をみていきましょう。

・事務取扱手数料

一般的に住宅ローンの事務取扱手数料には定額型と定率型があります。定額型は借入金額にかかわらず、5.5万円や11万円など決まった金額となります。また定率型は借入金額に対して2.2%かかるものが多い傾向です。定率型の場合、借入金額が高額になるほど事務取扱手数料に与える影響も大きいためよく確認しておきましょう。

<新生銀行で借り入れる場合の例>

<新生銀行で借り入れる場合の例>

*1 本事務取扱手数料は団体信用生命保険のみ付帯した場合の金額です。ご選択いただく金利タイプや付帯サービスによって異なる場合があります。たとえば安心保障付団信とコントロール返済を付帯する場合は11万円(消費税込み)、さらに病児保育サービス、家事代行・ハウスクリーニングサービスまたは自然災害時債務免除特約を付帯する場合は16.5万円(消費税込み)となります。
*2 借入金額×2.2%(消費税込み)の場合。変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>をご選択の場合は定率型となります。

※上記は借入金額に対する事務取扱手数料の比較であり、金利や返済期間等を考慮したものではありません。

・金利

借入金額が大きくなる分、金利の与える影響ももちろん大きくなります。年0.1%の金利負担は借入金額1億円の35年ローンで約176万円になります。将来金利が上昇した場合のインパクトが大きいことも頭に入れておくほうがよいでしょう。現状比較的金利が低い変動金利にするのか、教育費など今後の出費を考えて固定金利を検討するのかよく考えてみましょう。

・ペアローン

大型住宅ローンを組むとなると、借入金額が大きくなるため夫婦でペアローンを検討する場合も多いでしょう。メリットとして住宅ローン控除が2人分使えるということが挙げられます。一方で片方に万が一のことがあった場合、団体信用生命保険によって1人分の残債は完済されますが、配偶者の残債は残ってしまうといった注意点もあります。

※住宅ローン控除について詳しくは国税庁ホームページ等でご確認ください。

住宅ローン全般に言えることではありますが、特に借入金額の大きくなる1億円以上の大型住宅ローンを組む際にはライフプランをしっかり考えて検討しましょう。

【執筆者】
遠藤功二(えんどうこうじ)
・CFPR
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)

株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

本稿は、執筆者が制作したもので、新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • ・本資料は情報提供を目的としたものであり、新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • ・金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • ・上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を新生銀行が保証するものではありません。
  • ・また本稿の内容は2021年2月28日時点の情報に基づきます。

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