住宅ローンはいくらまで借りることができるの？借入可能額を解説

年収の何倍の物件を取得する？

まず、実際に住宅を取得した人たちが世帯年収の何倍の物件を購入しているのかを確認しておきましょう。住宅金融支援機構が公表している2021年度「フラット35利用者調査」によると、2021年における年収倍率は、以下のような結果でした。

• 注文住宅：約6.8倍
• 建売住宅：約7.0倍
• マンション：約7.2倍
• 土地付き注文住宅：7.5倍

（参考資料）
住宅金融支援機構　2021年度　フラット35利用者調査

例えば、年収500万円の世帯が注文住宅を購入するならば3,400万円（500万円×6.8倍）、マンションならば3,600万円（500万円×7.2倍）が目安といえます。

貯蓄があれば頭金の金額を増やすことで、これ以上の金額の住宅を購入できると思う人もいるかもしれませんが、自己資金の使い過ぎには注意が必要です。マイホームを購入後にも、さまざまなことでお金が必要になる場合があるからです。

たとえば、老後資金や教育費はもちろん、病気やケガなど、想定外の支出が発生することもあります。したがって、頭金を使うときは、住宅取得費用以外に必要になりそうなお金のことをきちんと想定しておくことが賢明です。

住宅購入資金の平均額もチェック！

住宅購入資金の平均額については、先述の住宅金融支援機構の2021年度「フラット35利用者調査」によると、2021年度の住宅取得の際の所要金額は以下のとおりになっています。所要金額とは、注文住宅の場合は土地と建築費の合計、マンションの場合は購入価格のことです。

• 注文住宅：3,572万円
• 建売住宅：3,605万円
• マンション：4,528万円
• 土地付き注文住宅：4,455万円

（参考資料）
住宅金融支援機構　2021年度　フラット35利用者調査

この金額は平均金額のため、あくまでも参考程度に見ておいてください。物件の広さや付帯設備などでも大きく変わります。

住宅ローンの購入金額に関してはこちらの記事もご覧ください。

借入可能額をどうやって決める？

次に住宅ローンをいくら借りるのかという点について解説していきます。
基本的には、ご自身の「借入可能額」を把握し、その後、実際に「いくら借りるのか」を決める、という流れにすることで「借りたい金額が借りられなかった」という事態を防ぐことができます。

返済負担率を決める「審査金利」って何？

先ほど、返済負担率は年収に占める1年あたりの返済額の割合のことだと述べました。金融機関が返済負担率を計算する際には、借り入れ金利とは別の「審査用の金利」を使います。審査用の金利は公表されていませんが、一般的に年3〜4％程度といわれています。
住宅ローンシミュレーションで、年3.5％等の仮の審査金利をいれて毎月の返済額を出し、年間の返済額がわかれば、あとは年収で割ることで、簡易的に融資判断用の返済負担率を試算することができます。

適用金利（借り入れ金利）と審査金利のシミュレーション

返済負担率は、適用金利で計算した場合と、審査金利で計算した場合で差異が生じます。ここでは、以下の条件を基に、2つの種類の金利で計算した場合の返済負担率を表にしました。

（SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成）

この計算からわかることは、借り入れ金利と審査金利では返済負担率に9％以上の差が生じているということです。審査に落ちてしまう原因の1つとして、審査金利で計算した返済負担率が、規定を上回っている場合が考えられます。

実際の借入残高で計算した返済負担率が25％程度だった場合でも、審査金利で計算した返済負担率が35％程度の場合、金融機関側が「返済負担率が高いので満額融資には応えられない」という判断をしても不思議ではありません。

なぜなら、可処分所得（額面年収から社会保険料や所得税・住民税を除いた金額）から年収の35％分の返済額を引くと、手元には額面収入の半分くらいしか残らないからです。賞与も含めた年収で手元に残る金額がその半分ということは、月額にすると手元に残るお金はもっと少ないことになります。もちろん、これは審査金利で計算した場合の話です。借入金利で試算した返済負担率は、審査金利で計算した結果ほどは大きくならないはずです。しかし、金利が上がる可能性を鑑みると、完全に架空のことだと割り切るわけにはいきません。

ちなみに、上記では「借入金利：年0.5%」を例に挙げましたが、最近（2023年6月執筆時点）では、融資金利としてもっと低い金利を提示している金融機関もあります。たとえば、SBI新生銀行の2023年6月時点の変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞の金利は、年0.42%となっています。

このように金利が低いと、実際の毎月の返済額は想定よりも軽く済むケースが多いため、大きな金額を借りても問題がないように思ってしまいがちです。ただ、借入額が大きい人ほど、金利上昇時に返済額が上昇しやすくなります。審査金利は、そのような事態も踏まえて設定されているため、過大な借り入れにならないようにするための防波堤的な役割も果たしています。

年収ごとの借入可能額を確認しておこう

借入可能額は、金融機関のホームページ上でシミュレーションできる場合もあります。現在の年収と希望する借入期間を入力すると、借入可能額が算出されます。

同じ年収でも借入期間によって借入可能額が変わるため、年数を変えていろいろ試してみると良いでしょう。ただし、シミュレーションで出てくる借入可能額はあくまで目安です。他に借入金がある場合などは、正確な借入可能額を算出できないため、注意してください。

ここでは、SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使って、年収ごとの借入可能額を試算してみました。

（SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成）

年収だけでなく、返済期間も影響度が高い点には注意しましょう。

住宅ローンの借入期間を決める場合は以下の記事も参考にしてください。借入期間によって、返済額がどのくらい異なってくるかも解説しています。

借入可能額と返済可能額を比較する

ここで借入可能額と返済可能額の年間返済額を比較しておきましょう。
ここでいう返済可能額とは、「この金額なら毎月返せる額」という意味です。返済可能かどうかを決めるのは家計をやりくりする債務者本人であるため、返済可能額は「自分が決めた借入可能額」という意味があります。

そのため、「返済可能額」を「借入希望額」（自分が返済可能と判断し、借り入れを希望する額）と読み替えていただいた方がわかりやすいと思います。返済可能額（借入希望額）は、家計の支出によって大きく異なるため、ここでは「額面収入の25％の場合」と「額面収入の20％の場合」を仮の数値として記載しています。

実際には、家計を見ながら自身で決める必要があります。たとえば子育て中の人は、教育費などの住宅資金以外の支出が上がっていきがちなので、返済可能額（借入希望額）を低く設定すると安心です。

借入可能額（銀行が貸してくれる最大額）を借りた場合の年間返済額は、35年ローン、借入金利を年0.5％と仮定し、元利均等返済で試算しています。

返済可能額（借入希望額）が借入可能額を超えていると、「審査の結果、申し込んだ金額が借りられなかった」という事態が起きる可能性が高いといえます。

【借入可能額と返済可能額の比較】
借入可能額：銀行が顧客に「貸せる」と判断した金額
返済可能額：顧客が自分で「返せる」と判断した金額

（SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成）

• 返済期間35年、元利均等返済、借入金利0.5％、千円以下切り捨てで筆者試算

この試算では、年間の返済可能額（借入希望額）を「年収×20％」に設定した場合は、借入可能額で借りた場合の年間返済額を下回りますが、「年収×25％」で借りると借入可能額で借りた場合の年間返済額を上回ってしまいます。

額面年収400万円の人の例でいえば、「私は年間に100万円ずつなら返せます」といっても、金融機関は「年間の返済額が93万円になる程度の金額まで（ここでは3,000万円）しか貸せません」と答えている状態ということです。
無理のない借り入れにするためと、審査落ちで希望の住宅が買えない落胆を防止するために、借入可能額以下に返済可能額（借入希望額）を設定すると良いでしょう。

借入可能額より返済可能額が重要！

これから住宅ローンを借りようと考えている人の多くは「自分がどれだけの金額を借りられるのか」という「借入可能額」に関心が強い傾向があります。借入可能額によって、目当ての物件が購入できるか否かが決まるのでこれは当然のことだと思います。また、「借入可能額」を把握した上で物件を探せば、手が届かない物件を排除できるので効率的です。

しかし、前述のとおり、借入可能額と返済可能額は異なります。年間の返済可能額を自身で試算し、その返済額に相当する借入額を予算として物件を探せば、住宅購入後に返済に苦しむ可能性を下げることができます。

住宅ローンは、借りる前は「なるべく多額の資金を借り、希望物件を購入したい」という気持ちが先行しますが、借りた後は「返済をできるだけ軽くしたい」という気持ちが生じます。

返済開始後の負担のことを考えるなら、借入可能額よりも返済可能額が重要だといえます。

借入額を増やすためにできることとは？

実は、借入可能額を増やす方法はあります。ここでは、「収入合算」と「ペアローン」についてご紹介します。まずは、簡単に特徴を押さえておきましょう。

収入合算、ペアローンともに、2名分の収入を考慮して住宅ローンの借入可能額が決定します。
ここで、収入が合算できる親族は「親子」や「配偶者」です。

収入合算・ペアローンのメリットとデメリット

収入合算やペアローンは、親族2名の収入を合わせて住宅ローンを契約する方法です。先ほど特徴を確認しましたが、契約の詳細についても知っておきましょう。
*夫婦で契約する場合の例です。収入合算においては、主債務者が夫の場合

	収入合算	ペアローン
申込者	夫	夫・妻
連帯保証人	妻	妻・夫
返済（口座引き落とし）	夫	夫・妻
団信加入	夫	夫・妻
住宅ローン控除の対象	夫	夫・妻

収入合算は、連帯保証人のみを合算者が担い、返済や団信加入などは申込者が対象です。ペアローンは、契約が2本になるため、団信加入や住宅ローン控除も2名が対象となります。また、口座引き落としでの返済も2名が行わなければなりません。

収入合算とペアローンのメリット・デメリットも押さえておきましょう。

収入合算では、住宅ローン契約が1本です。そのため、金融機関へ支払う事務取扱手数料や登記時の費用などの負担をなるべく抑えたい人に向いているでしょう。ただし、連帯保証人は団信に入れません。また、住宅ローン控除対象は主債務者のみです。

ペアローンでは、2名とも団体信用生命保険に加入ができます。片方が亡くなった場合は、その人の残債が保険から支払われますので、負担軽減はできるでしょう。ただし、遺された人の残債はそのままのため、負担がすべてなくなるわけではありません。遺された人に十分な収入がないと返済を続けられなくなる、という懸念も生じます。

収入合算やペアローンには、2人で家計を支えている、という前提があるため、パートナー（収入合算の場合は団信適用外の連帯保証人）に万が一があった場合に、家計が苦しくなることが想定されます。そのようなケースに備えて、収入保障保険などの掛け捨て保険に加入しておくのは一案です。収入保障保険は、被保険者に万が一があった場合に、年金形式で保険金を受け取れるタイプの生命保険です。保険金を住宅ローン返済に充当することで、家計の支出負担を軽減できます。

また、住宅ローン控除については、ペアローンの場合は契約が2本となるため、どちらも対象です。節税を考えている人は、有利に感じられるかもしれません。ただし、契約時は2本分の諸費用がかかり、負担が大きくなります。もし、ペアローンを検討するのならば、諸費用負担がなるべく少ない金融機関を選択することがおすすめです。

収入合算とペアローンの特徴から考えると、それぞれに以下のような人が向いているといえるでしょう。

• 収入合算：2名とも働いているが、片方の収入が多く収入の差がある
• ペアローン：2名ともに、ある程度以上の収入がある

自分の家庭の事情も考慮して、単独で住宅ローン契約をするか、それとも収入合算やペアローンを使った方がいいのかを検討してみてはいかがでしょうか。

収入合算とペアローンの特徴や違いについてはこちらもご覧ください。

借入可能額いっぱいまで利用するのは危険！

本記事では通常の住宅ローン契約だけでなく、収入合算、ペアローンとさまざまな契約方法についても確認しました。借入可能額を試算してみて、自分の予想以上に住宅ローンを借り入れできそうだとしても、借入可能額まで借りることは避けたほうが良いでしょう。当然、借りたお金は返さないといけません。多めの額を借り入れて無理な返済になるような事態は避けましょう。

たとえば、マンションの場合は、住宅購入代金だけでなく、管理費や修繕積立金も定期的に支払う必要があります。住宅ローンの返済と同時にこれらのお金も支払わないといけません。「返済金だけでいっぱいになってしまい、それ以外に手が回らない」といった状況は避けたいものです。

特に、「収入が今後下がる見込みである」という人は、現在よりさらに低めの返済可能額を元に借入額を決める必要があるでしょう。

一方で、「これから収入が上がっていく見込みが高い」または「現在は片働きだが数年中に共働きになる」などの家計の収入の増加が見込まれる場合には、将来の返済可能額を今よりも高く見積もれる可能性があります。

このようなことを考えずに、生涯における年収のピーク時点で、借入可能額と同額の借り入れをするのは、リスクが高いと言わざるを得ません。

と将来における返済可能額を試算することで、無理のない借入額を検討しましょう。

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