SBI新生銀行

住宅ローンの借り換えを考えた時の比較するポイントを徹底解説

住宅ローンの低金利が何年も続いているため、当初借りたときと比べて、今の住宅ローンの金利が下がっていて、住宅ローンの借り換えを検討する人も多いのではないでしょうか。

住宅ローンは借り換えをすれば必ずお得になるとは限りませんが、団信(疾病保障)の見直しや、金利タイプの変更など、金利差による返済額の削減効果以外にも住宅ローンの借り換えにはメリットがあります。

今回は、住宅ローンの借り換え先を選ぶ時に考えておきたい比較ポイントについて解説していきます。

借り換えを検討する理由とは?

最初に、実際に住宅ローンの借り換えを行った人を対象とした調査の統計データを確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する理由には、どのようなものがあるのでしょうか。

住宅金融支援機構が公表している「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査」の「金利タイプ別の借り換え理由」によると、回答の割合が多いものとして次のような理由が挙げられています。

  • (借り換えにより)金利が低くなるから
  • (借り換えにより)返済額が少なくなるから
  • 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
  • (借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから

(出典)住宅金融支援機構「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査」を基に筆者作成

このように「住宅ローンの返済負担の軽減」のために借り換えをした人が多いことがわかります。また、「金利上昇リスクに備えたいと考えた人」や、「住宅ローンの固定期間が終わって、変動金利に切り替わることに不安を感じた人」が一定数いらっしゃることがわかります。

借り換えをするメリットとは?

次に、住宅ローンの借り換えをするメリットを確認していきましょう。

総返済額を減らすことができる

上記の実態調査でも、たくさんの人が借り換え目的として挙げていますが、まず、低い金利の住宅ローンに借り換えることで総返済額を減らすことが期待できます。

団信の保障見直しができる

住宅ローン契約者が死亡、もしくは高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが保険金で返済されるのが「団体信用生命保険(団信)」のメリットですが、近年は、死亡や高度障害状態だけでなく、「がん」や「三大疾病」などで所定の状態になった場合に保険金で残りの住宅ローンを返済できる商品も出ています。

住宅ローンを借り換えて疾病保障を充実させられる可能性があることも住宅ローンの借り換えのメリットです。

金利タイプの変更ができる

もし、住宅ローンを10年、20年などの固定金利で契約している場合、その期間が終了しないと住宅ローンを契約した金融機関では金利タイプの見直しができません。

固定金利期間中に変動金利や長期固定金利に変更したい場合は、借り換えで希望の金利タイプに変更することができます。このように住宅ローンの金利タイプを変更できるのも借り換えメリットの1つと言えるでしょう。

修繕費用も借りることができる

住宅を購入してしばらく経つと、修繕したい箇所が出てくる可能性もあります。

SBI新生銀行の住宅ローンも対応していますが、修繕(リフォーム)と住宅ローンの借り換えのタイミングを合わせることで、修繕費用(リフォーム費用)を住宅ローンの一部にできる可能性があります。

リフォーム資金を住宅ローンの一部にできるのも住宅ローンの借り換え時のメリットの1つです。(全ての住宅ローンがリフォーム資金に対応しているわけではありません)

返済期間を延ばすことができる

住宅ローンの中には、SBI新生銀行のように借り換え時に残りの住宅ローンの返済期間を延ばすことができる住宅ローンもあります。

返済期間を延ばすと総返済額が増えやすいというデメリットもありますが、毎月の返済額を減らす効果が期待できます。住宅ローンの借り換えで毎月の家計の収支を大きく改善できる可能性もあります。

借り換えによるデメリットとは?

住宅ローンの借り換えは金利が低くなれば一見するとお得そうにみえても、デメリットが生じる可能性があることも事実です。ここでは借り換えにおいて注意していただきたい要素も含めて、借り換えのデメリットを挙げておきます。

<借り換えのデメリット>(注意点含む)

  • 諸費用がかかる
  • 金利変動のリスクが上がる場合がある
  • 団信の保障が手薄になる場合がある

1点目として、諸費用がかかる点が挙げられます。これは借り換えで生じる最も明確なデメリットだといえます。借り換え時には、借り換え先の金融機関で事務取扱手数料や保証料を支払う必要があります。また、抵当権を再設定する費用として、司法書士費用や登録免許税がかかります。事務取扱手数料については後述しますが、司法書士費用と登録免許税は、SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使用して計算したら、下記の結果が出ました。

<司法書士報酬と抵当権設定登録免許税の例>

項目 金額
借入額 30,000,000円
司法書士報酬 80,000円
抵当権設定登録免許税 120,000円

(出典)SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを基に筆者作成

こちらはあくまで試算です。司法書士報酬は、金融機関が提携している司法書士によって報酬が異なります。また、登録免許税の計算は、上記では「借入額×0.4%(普通抵当権の場合)」で行っているため、借入額によって変動します。

2点目のデメリットとして、借り換え後に金利変動のリスクが上昇する可能性がある点が挙げられます。固定金利で借りていた人が、借り換え時に変動金利を選択した場合には、金利変動リスクが上がっていることに注意しましょう。

3点目のデメリットは、団信の保障が手薄になる場合がある点です。借り換え前に、金利を上乗せすることで手厚い医療保障付きの団信に加入していた人は、低金利の住宅ローンに借り換えることで、団信が死亡や高度障害のみの一般団信になってしまうことがあります。金利ばかりに目が行くと、団信の保障内容を見落としてしまうことがあるので注意が必要です。

住宅ローン借り換えでお得になる条件とは?

次に住宅ローンの借り換え時に注意しておきたい条件をおさらいしておきましょう。

住宅ローンを借りている人のすべてが借り換えでお得になるわけではありません。一般的に、お得になるのは、以下の条件を満たした場合と言われることがあります。

  • 住宅ローン残高:1,000万円以上
  • 金利差:1%以上
  • 住宅ローン残りの返済期間:10年以上

1%未満の金利差や、1,000万円未満の残高、残りの返済期間が10年未満などの場合は、借り換えをすると、事務取扱手数料や諸経費を合わせると現状の総返済額より負担が大きくなってしまう可能性もあるため注意が必要です。

ただし、「疾病保障の充実」「毎月の家計収支の改善」「リフォーム費用の手当て」など、住宅ローンの借り換えには様々なメリットもありますので、総合的に判断することが大切です。

借り換え時の比較ポイント

先述のとおり、借り換えには一定のデメリットが生じる可能性があることも事実です。ここでは、有利な借り換えが進められるように、借り換え先の住宅ローンを比較する際のポイントをまとめました。

<借り換え先の住宅ローンの比較ポイント>

項目 チェックするポイント
金利 総支払額はどれだけ下がるか?
保証料 保証料の額はどれだけかるか?
事務取扱手数料 事務取扱手数料はどれだけかかるか?
団体信用生命保険 保障内容は手厚くなるか?
繰り上げ返済の手数料 一部繰り上げ返済の手数料は無料か?
手続きにかかる時間と手間 借り換えはどのくらいで完了するか?
相談窓口 気軽に相談できる体制か?

金利

借り換えの際に誰もが注目するのが金利です。金利を見る際に重要な点は、「総支払額がどれだけ下がるか」ということです。先述のとおり、できれば金利が年1%程度下がることが理想ですが、返済期間がまだ十分に残っている場合は、年0.5%程度金利を下げられるだけでも十分に総支払金額が抑えられることがあります。

たとえば、借入額3,000万円、返済期間30年の住宅ローンを借り換えた際に金利を 年0.5%下げられるケースで計算すると下記のようになります。

借り換え前 借り換え後
金利 年0.92% 年0.42%
毎月返済額 95,593円 88,708円
総返済額(元本+利息) 34,370,318円 31,946,082円
総返済額の差額 2,424,236円

(出典)SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを基に筆者作成。金利は2023年6月の同行の金利、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>の利率を参考に設定

上記の総返済額の差額からは、事務取扱手数料や先述の登記関連費用、印紙税等の諸費用を差し引く必要があります。それらの諸費用を差し引いても毎月返済額と総返済額が下がるようであれば、この借り換えは有利であるとうことです。具体例でいうと、「固定金利特約期間が過ぎ、高い利率の変動金利に移行している」という人で、年0.92%以上の金利で借りている人などは、借り換えを検討しても良いかもしれません。

また、これから金利が上昇すると予想する場合は、借り換えの際に「固定金利」に借り換えて金利上昇リスクに備えることも方法の一つです。

たとえば、残りの返済期間が20年の人が、借り換え先で当初固定金利タイプの20年ものを選択すると、全ての返済期間が当初借入残高適用期間になります。全ての返済期間が比較的優遇された固定金利で固められるということです。

保証料

住宅ローンを借りる際には、多くの金融機関で保証会社の利用を必須としています。保証会社は、債務者が返済不能になった際に、代わりに金融機関に返済を行う機関です。金融機関としては不良債権化を防げます。保証会社は、立て替えた返済金を債務者に請求するので、保証会社を利用したからといって、返済が免除されるわけではありません。

保証会社の利用料は、債務者が負担するのが一般的です。最近は、保証会社の利用なしで住宅ローンを借りられる金融機関が増えています。そのような金融機関を選べば、コストの軽減になります。ちなみに、SBI新生銀行では、審査の結果に何ら問題がなければ、保証会社なしで住宅ローンを提供しています。

事務取扱手数料

事務取扱手数料は、借り換えの際に見逃してはいけない重要なコストです。事務取扱手数料には、定率型と定額型があります。多くの金融機関では定率型を採用しています。定率制の場合は、「借入金額×2.2%(税込)」としている金融機関がかなり多い傾向です。3,000万円の借入に対し、66万円がかかることになります。

中にはSBI新生銀行のように定額型の事務取扱手数料も選択肢として設けている金融機関はあります。同行の場合、最低手数料は55,000円(税込)となっており、オプションの選択により金額が変わります。定額型の場合、数十万円の事務取扱手数料に設定している金融機関もあるため、比較をすることが大切です。

団体信用生命保険または疾病保障など、その他サービス

団体信用生命保険(団信)は、債務者に万が一が起きた際に、残債の返済が免除される生命保険です。ほとんどの金融機関では、団信の加入が必須になっています。近年では、死亡・高度障害時の保障だけでなく、ガン罹患時に残債の返済が免除される「ガン団信」や、一定の介護認定によって同じく残債が免除される「介護保障付信」等があります。

SBI新生銀行の場合は、年0.1%の金利上乗せによってガン団信が選択できます。介護保障付団信については、金利の上乗せなしで選択可能ですが、安心パックというオプションの選択が必要です。

安心パックとは、住宅ローンに付加できる有料サービスです。一部繰り上げ返済をしておくことで一時的に返済をお休みできるコントロール返済、子育て世代に嬉しい病児保育サービスや家事代行サービス、自然災害時の債務の一部免除特約などがラインナップされています。全てのオプションを選択することはできないため、自身の好みに合ったパックを選ぶ必要があります。

繰り上げ返済の手数料

繰り上げ返済手数料については「一部繰り上げ返済手数料」を見ておくようにしましょう。住宅ローンは余剰資金が生じた際に、少しずつ繰り上げ返済をしていくことで、利息の支払い負担を下げることができます。また、期間短縮型の繰り上げ返済であれば、完済時期を早めることにも繋がります。

一部繰り上げ返済の手数料は、有料の金融機関と無料の金融機関に分かれるため、後者を選択することが大切です。ちなみに、SBI新生銀行であれば一部繰り上げ返済手数料は無料です。

手続きにかかる時間と手間

借り換えには、一定の時間と手間がかかるという事実があります。実際に借り換えの手続きが完了するまでには、書類提出、審査、元の金融機関への連絡、借り換え実行など、多くのフローを経る必要があります。

最近は、インターネット手続きで借り換えが行える金融機関が増えています。インターネットであれば、金融機関の窓口時間外でも手続きが進められるので便利です。SBI新生銀行では、インターネットで借り換えの手続きができます。ちなみに、インターネットによる電子手続きで住宅ローン契約を完了すると、契約書に貼り付ける印紙税(例:借入額1,000万円超5,000万円以下で20,000円)はかからないため、経済的です。

相談窓口

インターネットで借り換え手続きを進めている際に、疑問に思うことが複数生じる場合があります。事務的なことならまだしも、選択する金利プランなどについては、一概に答えがあるものではありません。そのようなときのために、相談窓口がしっかりしているかどうかは、金融機関選びの際に重要なポイントです。SBI新生銀行は、対面銀行とネット銀行の要素が両立されており、住宅ローンの担当者とオンライン相談をすることができます。

借り換えメリットをシミュレーションで確認!

借り換えをしたら具体的にどのくらいお得になるのかを知りたい場合は、各金融機関が用意しているシミュレーションツールを利用すると良いでしょう。

住宅ローンを提供している金融機関であれば、公式サイト上で「住宅ローンの借り換え効果」が確認できるシミュレーションツールを提供しています。

  • 現在の借入残高
  • 毎月の返済額
  • 現在のボーナス返済の有無(ある場合は返済額)
  • 現時点の最終返済年月
  • 借り換え後の借入希望金額
  • 希望する借入期間
  • 希望する金利タイプ

シミュレーションツール上で、上記のような項目を入力すると、借り換え後の総返済額、毎月の返済額、借り換え時に必要な諸経費額が算出されます。

借り換えでどの程度の経済的メリットを得られるのかが確認できます。

また、借り換え時に住宅ローンの返済期間を延ばすことができる金融機関のシミュレーションツールを使うことで、借り換え時に返済期間を延長することで、毎月の返済額をどれぐらい減らせるのかも確認できます。

金融機関によって提供する商品内容は異なりますが、返済期間の延長を考えている人は、返済期間を変えた場合に、「毎月の返済額がどのくらいになるのか」も確認しておくようにしましょう。

借り換えメリットシミュレーション

借り換え時の必要書類と審査について

借り換えをしたい住宅ローン商品が見つかったら、必要書類と審査基準などについてもチェックしておきましょう。必要書類は、金融機関によって異なります。借り換え時の審査で必要な書類には、次のようなものがあります。

本人確認書類
  • 健康保険証
  • 運転免許証
  • パスポート(2020年2月4日以降申請のものは受付不可)
  • 個人番号カード
  • 住民票の写し
  • 公共料金の領収証
収入の審査に必要な書類
  • 住民税の課税証明書
  • 住民税課税決定通知書
  • 確定申告書の控え
  • 所得税の納税証明書
現在利用中の住宅ローンに関する書類
  • 返済予定表
  • 返済用口座の通帳
  • 給与・賞与明細
住宅ローン以外の借り入れがある場合
  • 返済予定表
  • 返済用口座の通帳
  • 給与・賞与明細
物件の審査に必要な書類
  • 重要事項説明書
  • 上記は、SBI新生銀行で会社員・公務員が住宅ローン借り換え審査を申し込む際の提出書類例です。「発行6ヵ月以内」などの制限がある場合があるため、申込時は金融機関にご確認ください。

なお、提出書類からも分かる通り、借り換え時にも新規借入時と同程度の審査があります。今までの住宅ローンの返済状況も確認されるため、押さえておきましょう。

借り換えの相談は誰にするべき?

「借り換えを検討しているけど、何をどうしたらいいかわからない」という人は多いのではないでしょうか。そのような場合は、専門家に相談するのが得策です。住宅ローンの相談ができる専門家としては、金融機関とファイナンシャルプランナーが挙げられます。

借り換え先として考えている金融機関

インターネットで「この金融機関なら有利な条件で借り換えができそう」と感じた際には、金融機関の相談窓口に問い合わせをしてみましょう。自身の現在の残債や金利、返済期間等を伝えれば、借り換えが有利なのかどうかをアドバイスしてくれます。多くの金融機関では、顧客が損になる借り換えは勧めていないので、自身の試算を確かめる際に、金融機関の相談サービスは役立ちます。

ファイナンシャルプランナー

「今の自分の借入条件で、有利な借り換えができる余地はあるのか」という漠然とした不安がある人は、ファイナンシャルプランナーに相談するのも一案です。多くのファイナンシャルプランナーは、住宅ローンの諸費用や金利などの動向を把握しています。すでに、十分な好条件で借りている人は、借り換えの必要がないかもしれません。自身の状況を客観的に見てアドバイスを得たい際には、ファイナンシャルプランナーへの相談は役立ちます。

住宅ローンの借り換え手続きについても比較しよう

住宅ローンの借り換えを検討する際は、手続きのしやすさについてもチェックしておくことも大切です。例えば、金融機関によっては「仮審査→本審査」と審査が2段階になっているところも少なくありません。

急いで借り換えをしたい場合は、審査が2回あることで融資までの時間がかかる可能性もあります。手続きにかかる時間を少しでも短縮したい場合、SBI新生銀行のように最初から本審査をしてくれる金融機関を探すことで早期の借り換えが可能となる場合もあります。

また、新型コロナウイルス感染症に罹患することが心配で、金融機関の店舗での相談が心配な人には、ビデオ通話や住宅ローン専門の電話相談窓口がある金融機関がおすすめです。(SBI新生銀行ではビデオ通話や電話相談も実施しています。)

住宅ローンに関して気になる点やご相談したいことなどありましたら、お気軽にご相談ください。

  • 本稿の内容は2020年4月の情報を基に作成し2023年6月に更新したものです。
執筆者
遠藤様

遠藤功二

えんどう こうじ

  • CFP(R)
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)

株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

本稿は、執筆者が制作したもので、SBI新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • 上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性をSBI新生銀行が保証するものではありません。

当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

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[2024年1月22日現在]